Klienti stavebních spořitelen refinancují své meziúvěry

Úrokové sazby na peněžním trhu jsou v současné době na nejnižší úrovni za posledních dvacet let. Zatímco depozitní klienty tato skutečnost moc netěší, pak Ti, kteří potřebují úvěrovými prostředky pokrýt nákladnější opravu či rekonstrukci svého bytového domu jsou mile překvapeni výší nabízených úrokových sazeb u tuzemských bankovních ústavů. Stále více bytových družstev a SVJ, ve snaze ušetřit na úrokových nákladech, se tak v poslední době obrací na banky s požadavkem na přeúvěrování svého meziúvěru u stavební spořitelny.

Proč využít refinancování úvěru ze stavebního spoření

Stávající varianta bankovního úvěru, kdy úroková sazba při pětileté fixaci je nyní přibližně na úrovní 3% a patnáctiletá se pohybuje kolem 3,5%, je totiž pro ně méně finančně nákladná než pokračování ve splácení meziúvěru od stavební spořitelny – navíc za situace, kdy většina stavebních spořitelen umožňuje předčasnou splátku meziúvěru bez hrozby jakékoliv sankce. Jak je možné, že i při nízkoúročeném úvěru ze stavebního spoření je nyní bankovní úvěr výhodnější? Rozdíl je dán odlišným způsobem splácení závazku u bank a stavebních spořitelen. Zatímco bankovní úvěr je rovnou anuitně splácen, pak nejvyužívanější produkt stavebních spořitelen je založen nejdříve na čerpání tzv. meziúvěru se současným dospořováním do cílové částky (meziúvěr se nesplácí, platí se pouze úroky z celé částky) a následném překlopení meziúvěru, po provedení předčasné splátky z naspořených prostředků, do standardního úvěru ze stavebního spoření a jeho splácení. Pokud meziúvěr je poskytován za fixní úrokovou sazbu cca 4,7 - 4,9% a úvěr ze stavebního spoření za fixní sazbu 3,5 – 3,7%, pak výpočty řady poradenských společností bylo prokázáno, že z pohledu úrokových nákladů je naprosto srovnatelné splácení takového meziúvěru a úvěru ze stavebního spoření se splácením bankovního úvěru se sazbou 5%. Pokud je tedy bankovní úvěr úročen sazbou nižší než 5%, je cesta bankovního úvěru pro klienta vždy levnější variantou. Rozdíl tedy spočívá v odlišném způsobu splácení úvěrů od stavební spořitelny a od banky, kdy u banky, při naprosto srovnatelné výši měsíční splátky, vychází kratší doba splatnosti úvěru a tím i celkově nižší úrokové náklady. Nevýhodou bankovního úvěru pak zůstává pouze hrozba možné sankce pro klienta v případě, že by chtěl provést nějakou mimořádnou splátku mimo datum konce platnosti fixní úrokové sazby. To je důvod, proč s požadavkem na refinancování svého meziúvěru se na banky obracejí zejména ta bytová družstva a SVJ, která neuvažují s prováděním mimořádných splátek úvěru nebo je chtějí provést až k datu refixace úrokové sazby, kdy jim žádná sankce nehrozí.

Možnosti refinancovat svůj překlenovací úvěr u stavební spořitelny využilo v minulém roce jen u ČSOB několik set klientů, kteří tak snížili své úrokové náklady u úvěrů v celkovém objemu přibližně jedné miliardy korun. Výhodou bylo, že ani v případě, kdy klient čerpal k meziúvěru dotaci v rámci Programu Panel, nebyl problém takovou dotaci „přehodit“ na nový bankovní úvěr, přičemž výše dotace se již nepřepočítávala a zůstávala zachována i nadále ve stejné výši. V letošním roce však byla možnost převodu dotace Panel na určitou dobu znemožněna – dokonce hrozilo, že v případě refinancování by klient o předmětnou dotaci mohl úplně přijít. Důvodem byla potřeba novelizovat Nařízení vlády tak, aby tato možnost v něm byla výslovně uvedena. Předmětné nařízení bylo schváleno v srpnu t.r. což znamená, že od září jsou odstraněny veškeré administrativní bariéry, které zpochybňovaly možnost převodu dotace Panel k novému úvěru. Banky tak opět mohou schvalovat úvěry účelově určené na refinancování úvěrů podporovaných dotací Panel, aniž by své klienty vystavovaly riziku, že by o předmětnou dotaci mohli přijít.

Banky za této situace samozřejmě vycházejí požadavkům na refinancování meziúvěrů vstříc i jinak. Například Komerční banka poskytuje standardně úvěry pro bytová družstva a SVJ bez poplatku za poskytnutí úvěru a nyní i ČSOB se rozhodla neuplatňovat tento poplatek až do konce tohoto roku u klientů, kteří chtějí refinancovat svou zadluženost u stavební spořitelny. Výsledným efektem pro klienta tedy je, že bez jakýchkoliv dodatečných nákladů spojených s novým úvěrem, výrazně ušetří na úrokových nákladech souvisejících se splácením svého závazku a pokud navíc čerpá dotaci Panel, pak tato mu bude i nadále vyplácena.

Rada na závěr, jak postupovat, pokud chcete refinancovat úvěr

Závěrem je ještě vhodné dodat, co by vlastně mělo takové družstvo či SVJ udělat v případě, že by se mělo rozhodnout, zda svůj stávající úvěr refinancovat? Nejdříve je nutné, aby klient navštívil svou stavební spořitelnu a nechal si vyčíslit součet všech úrokových nákladů, které by ze svého úvěru do konce jeho splatnosti měl ještě zaplatit. Současně je nutné se zeptat, zda předčasné splacení úvěru není spojeno s nějakou sankcí. No a po té si nechat udělat nabídku na úvěrování od některé banky a požadovat v ní vyčíslení všech úrokových a poplatkových nákladů s takovým úvěrem spojených. Teprve při porovnání těchto údajů lze jednoznačně určit, zda se refinancování bankovním úvěrem opravdu vyplatí. Pokud se nakonec klient pro čerpání bankovního úvěru rozhodne nelze opomenout, že přijetí takového úvěru, v souladu se zákonem, je nutné si opět nechat schválit členskou schůzí či shromážděním vlastníků. Některé banky (např. ČSOB) jsou připraveny svým potencionálním klientům poskytnout vzor, jak by takové, právně čisté usnesení o schválení přijetí úvěru na refinancování, mělo vypadat.

Autor: Ladislav Koucký, redakčně upraveno

Související články:

Bezbariérová koupelna Dřevěná okna Šikmá střecha pro panelový dům Financování oprav či výměny výtahu v panelovém domě Volba prostoru při rekonstrukci kuchyně Retro nebo futuristickou kuchyň? Zjedodušujeme si práci v nové kuchyni

Autor: redakce
Další články ze sekce Financování a dotace
Štítky: bytová družstva, , finance, , finance panelovém domě, , financování rekonstrukcí, , panelák, , rekonstrukce paneláku, , rekonstrukce střechy, , revitalizace
Publikováno: 04.09.2013