Pozor na příliš dlouhou dobu splatnosti úvěru

Úvěrování rekonstrukce panelového domu

Mnoho vlastníků z řad bytových družstev a SVJ se rozhodlo realizovat celkovou rekonstrukci svého domu neboť na řadě příkladů se přesvědčili, že čím je oprava provedena komplexněji, tím vyšší úspory provozních nákladů lze v budoucnu očekávat. Málokterý vlastník je však schopen tak rozsáhlou investici realizovat z vlastních zdrojů. Řešením je použití úvěrových prostředků od některého peněžního ústavu.

Odebírejte ZDARMA naše internetové noviny. Vyplňte v pravém sloupci tabulku NOVINKY ZDARMA.
Máte-li zájem o nezávaznu konzultaci, vyplňte poptávkový formulář.

Dlouhodobá splatnost je nutností

V případě, kdy je taková investice financována úvěrem, vystupuje sice v roli dlužníka vůči bance družstvo nebo SVJ, ale splácení takového úvěru de facto probíhá z peněz, kterými na opravy a údržbu bytového domu přispívají jednotliví družstevníci či vlastníci. Jde tedy o to, aby výše jejich podílu na měsíční splátce úvěru pro ně byla sociálně únosná! A protože platí pravidlo, že čím je nastavena delší splatnost, tím nižší je výsledná měsíční splátka, je pro jednotlivce únosné podílet se na splácení většího úvěru pouze tehdy, když je možné splátkový kalendář rozložit do delšího časového horizontu.

Nabídka je lákavá, ale

Banky a stavební spořitelny v dnešní době nabízejí poskytování takových půjček za velmi atraktivních podmínek. Úrokové sazby se pohybují na velice přijatelné úrovni a úvěr pro bytové družstvo či SVJ lze nyní získat i bez nutnosti jej zajistit zástavou nemovitosti. Peněžní ústavy se téměř předhánějí, který nabídne svým klientům ty nejlepší podmínky. V posledních měsících se jejich konkurenční boj zaměřil na to, který z nich je vám schopen nabídnout co nejdelší dobu splatnosti úvěru. Na řadě příkladů vám pracovníci bank či stavebních spořitelen budou ukazovat, jak je pro vás co nejdelší doba splatnosti výhodná a jaká minimální výše splátky vás čeká. Je sice pravdou, že mít díky např. 30-tileté splatnosti úvěru velmi nízkou měsíční splátku úvěru je lákavé, ale málokdo vás současně upozorní i na druhou pravdu – čím déle úvěr splácíte, tím více zaplatíte věřiteli na úrocích a poplatcích!

Přečtěte si také: Dotace nenabízí jen stát, ale i ČSOB.

Seriózní banka poradí optimální řešení

Pod pojmem optimální řešení zde máme na mysli zejména optimální dobu splatnosti. A jaká by měla být taková optimální doba? Zjednodušeně řečeno taková, abyste na jedné straně byli schopni úvěr bez problémů splácet a na straně druhé, abyste bance platili úroky jen po nezbytně nutnou dobu! Banka či stavební spořitelna by vám měla být schopna, s ohledem na výši požadovaného úvěru, doporučit takovou splatnost, při níž ve vašem domě vybíraný měsíční příspěvek do fondu oprav nejen že postačí na úhradu anuitní splátky, ale současně si budete ještě moci ponechat 10 – 20% z tohoto přídělu ve fondu jako rezervu na odstranění neplánovaných drobných závad. Ze zkušeností bytových družstev a SVJ vyplývá, že pokud měsíční příspěvek do fondu oprav je předepsán ve výši 25 – 30 Kč/m2, lze i rozsáhlejší rekonstrukci reálně splatit za 15, maximálně 20 let. Z údajů, které jsme získali od banky, která na tyto účely poskytla družstvům a SVJ dosud nejvíce úvěrů, lze tuto skutečnost potvrdit:

• splatnost úvěru do 10 let volí většinou klienti, kteří se rozhodli provést pouze částečné opravy (průměrná zadluženost na 1 byt nepřesahuje 100 tis. Kč)
• nejvyšší četnost vykazují úvěry se splatností 10 – 15 let
• pouze 7% úvěrů má splatnost 20 let
• delší splatnosti než 20 let dosud využilo pouze několik málo klientů (ve většině těchto případů průměrná zadluženost na 1 byt vysoce přesahovala 300 tis. Kč)

A co víc – seriózní banka by vám měla připomenout, že minimálně za 20 let bude váš bytový dům opět potřebovat rozsáhlejší a určitě nákladné opravy. Bylo by z pohledu vlastníka jistě krátkozraké, kdyby se v té době ještě potýkal se splácením starého úvěru. Banka by vám rovněž měla být schopna poradit, o kolik by bylo vhodné měsíční příspěvek do fondu oprav navýšit, pokud byste se chtěli vejít do kratší doby splatnosti. Je pak už jen na vašem rozhodnutí, kterou cestu zvolíte  – zda cestu zvýšení přídělu do fondu oprav nebo zda dáte přednost co možná nejdelší době splatnosti, a to i za cenu neúměrných úrokových nákladů.

Konkrétní čísla přesvědčí

Pokud stále máte pochybnosti o pravdivosti výše uvedených řádků, možná vás přesvědčí níže uvedená tabulka. Ta ukazuje, jak se s prodlužující splatností liší nejen výše měsíční anuitní splátky, ale jak současně i enormně narůstá částka, kterou bance dohromady zaplatíte na úrocích. Při porovnávání uvedených hodnot je patrné, že nejvýraznější rozdíl je ve splátce při splatnosti 10 a 15 let. Mezi anuitní splátkou úvěru na 15 a 20 let se již rozdíl snižuje a při splatnosti delší jsou rozdíly už opravdu minimální. Na druhé straně však s prodlužující se splatností výrazně narůstá suma úroků, které bance budete muset zaplatit. Při splatnosti 30 let vás zřejmě nemile překvapí, že může nastat situace, kdy na úrocích zaplatíte více než jste si půjčili!

Článek připravil Ing. Ladislav Koucký (autor je pracovníkem ČSOB)

Zaujal Vás tento článek, chcete poradit s výběrem vhodného způsobu financování oprav Vašeho domu? Zašlete nám Váš nezávazný dotaz.

Autor: redakce
Další články ze sekce Financování a dotace
Publikováno: 04.01.2010