Nebojte se úvěru

Řada vlastníků se v uplynulých letech rozhodla provést zásadní rekonstrukci svého domu a již dnes vám potvrdí, že tato změna přinesla nejen zvýšení komfortu jejich bydlení, ale že jim současně zvýšila hodnotu jejich bytů a přinesla i nemalé úspory v nákladech na vytápění. Na příkladu stovek objektů lze již přesně vyčíslit, že při komplexním zateplení spojeném s výměnou oken bylo dosaženo úspory nákladů na vytápění od 35% až po 60% - a to v době, kdy je zcela zřejmé, že ceny energií budou i nadále stoupat. Taková zjištění jsou pádným důkazem i pro ty, kteří až dosud pochybovali, zda investice podobného typu má význam.

Odebírejte ZDARMA naše internetové noviny. Vyplňte v pravém sloupci tabulku NOVINKY ZDARMA.

Je tvrdou realitou dnešní doby, že již žádný vlastník, ať už se jedná o bytové družstvo (dále jen BD) nebo vlastníky sdružené ve společenství vlastníků jednotek (dále jen SVJ), nemůže očekávat, že o jeho majetek se postará někdo jiný než on sám. V případě, kdy si vlastník toto uvědomí, udělal první, možná nejmenší, ale určitě nejvýznamnější krok k rozhodnutí, že jakákoliv změna je pouze v jeho rukou. No a i když vlastníků, kteří se rozhodli investovat do zlepšení kvality svého bydlení stále přibývá, téměř všichni stojí před otázkou, z čeho zamýšlenou investici financovat.

Přečtěte si také: Dotace nenabízí jen stát, ale i ČSOB.

Existují pouze dvě cesty – buď si postupně spořit do fondu oprav nebo si peníze na investici půjčit a teprve cestou následného „spoření“ do fondu oprav je postupně splácet. Cesta spoření je cestou pomalou. Vždy nejdřív něco naspoříte a následně provedete nějakou částečnou investici. Chtít si takto naspořit na komplexní rekonstrukci je snažení na dlouhá léta. Důvody, proč využít, stejně jako nyní už řada obdobných subjektů, možnost půjčit si na provedení investiční akce úvěrové prostředky dnes, najdete v následujícím textu.

Proč investovat právě teď?

Jak už bylo uvedeno výše, základem všeho je najít dostatečně pádné důvody k tomu, proč je na provedení investice ten správný čas. O těchto důvodech musí být vnitřně přesvědčeni zejména členové představenstva BD nebo členové výboru SVJ. Na nich bude, aby o všech výhodách, ale i možných úskalích financování investice, přesvědčili svou členskou základnu. Z vlastní zkušenosti mohu říci, že pokud chci někoho o něčem přesvědčit, musím mít nejen jasné argumenty, ale musím lidem přesně vyčíslit, co to pro ně bude znamenat. Přes to, že každý soudný člověk na první pohled vidí, co dům, ve kterém žije, potřebuje, vždy jej bude zajímat, co mu jakákoliv změna přinese a co ho to bude stát. Pokud nyní tedy máme přesně specifikovat důvody, které byly z pohledu vlastníků, kteří už obdobnou investici realizovali, rozhodující, pak je lze shrnout do následujících bodů:

• ceny stavebních materiálů a prací (je potvrzené, že každý rok rostou a v řadě případů nejen o vliv inflace)
• dosáhnout úspory nákladů na vytápění (zde se projeví přímá návratnost provedené investice neboť ceny topných médií již nikdy klesat nebudou – spíše naopak)
• úrokové sazby z úvěrů (i nyní lze stále jejich úroveň považovat za velmi příznivou)
• další chátrání pouze zvýší cenu budoucí investice
• investice výrazně zhodnotí majetek družstevníků či vlastníků
• možnost využít některý z dotačních programů, nabízených státem (Panel, Zelená úsporám) ke snížení celkových nákladů opravy či rekonstrukce bytového domu

Co udělat nejdříve?

Základem je vždy získat přesné informace o tom, kolik bude uvažovaná investice stát. To je nutné východisko pro celé další uvažování. Je dobré zjistit, jak nákladné by byly jednotlivé fáze uvažované rekonstrukce – kolik by stála výměna oken, komplexní zateplení, výměna rozvodů nebo sanace výtahu. Teprve po zjištění těchto údajů budete stát před prvním rozhodnutím – budeme realizovat jednotlivé fáze postupně nebo uděláme celou komplexní rekonstrukci naráz. Pokud byste někdy v budoucnu sečetli, na kolik vás přišla taková postupná rekonstrukce, prováděná v průběhu několika let a pak ji porovnali s původní cenovou nabídku na rekonstrukci komplexní, je jasné, že jste prodělali. To si dovolím tvrdit i v případě, že do takovéto kalkulace byste přičetli úrokové náklady spojené s úvěrem, ale na druhé straně odečetli okamžité úspory v nákladech na vytápění (a to už ani nemluvím o možnosti snížit úrokové náklady prostřednictvím dotací v rámci Programu PANEL). Ale ať už se rozhodnete pro kteroukoliv variantu, budete stát před realitou, že v současné době vaše vlastní zdroje, naspořené ve fondu oprav, ani zdaleka nepostačují na provedení zamýšlené investice.

V tomto okamžiku je vhodné se obrátit na banku s žádostí, aby vám připravila různé varianty možného úvěrování – varianty by měly obsahovat jednak různě vysoký požadavek na úvěr (podle toho se následně můžete rozhodovat, zda je pro vás přijatelné financovat celou investici naráz nebo zda je to pro vás neúnosné a rozhodnete se pro investici částečnou) a různou délku splatnosti úvěru. Takováto nabídka úvěrování, kterou banka dává v okamžiku, kdy ještě nejste plně rozhodnuti, jakou variantu úvěrování zvolíte, a kdy současně ještě banka nezná úroveň vašeho hospodaření, se v bankovním světě nazývá „indikativní nabídka“. Banka vám v ní sdělí všechny pro vaše rozhodování potřebné informace a současně vám nabídne i konkrétní výši úrokové sazby, která je aktuální v okamžiku poskytování této nabídky. Indikativní nabídka má pro vás ryze informativní charakter a nezakládá bance povinnost vám úvěr poskytnout. Na základě takové nabídky je pak dobré porovnat, kolik nyní přispíváte měsíčně na m2 podlahové plochy bytu do fondu oprav a kolik by bylo nutné přispívat v budoucnu, aby tento příděl stačil na splácení úvěru. V případě, že příspěvek do fondu oprav je u vás již dnes na dostatečné výši, může se stát, že i po čerpání úvěru jej nebudete muset navyšovat a že jeho současná výše postačí i na krytí splátek úvěru a úroků. Pokud ne a bude potřeba jej kvůli splácení navýšit, budete mít opět dvě možnosti – pokud nebudete chtít příděl do fondu oprav navyšovat, budete se muset spokojit jen s částečnou investicí nebo zjistíte, že příděl je nutno navýšit a pak už spíše záleží na tom, zda potřebné navýšení je z pohledu obyvatel domu ekonomicky únosné.

Přečtěte si také: 25 miliard korun.

Co je nutné, aby indikativní nabídka úvěrování obsahovala?

Pro veškeré další rozhodování o možnosti čerpání úvěru potřebujete získat tolik základních informací, abyste nejen měli dostatek podkladů pro své rozhodování, ale abyste měli i dostatek argumentů přesvědčit ostatní družstevníky nebo vlastníky o správnosti této volby. Přesto, že na první pohled se vám budou zdát stěžejní informace o době splatnosti, úrokové sazbě či požadovaném zajištění, nepodceňte fakt, na koho se se žádostí o tyto informace obrátíte. V současné době jsou sice parametry nabízených úvěrů od jednotlivých bank v ČR v podstatě srovnatelné, ale odlišnosti se přece jen najdou. Jak pak ale vybrat tu správnou banku, která bude rozumět vašim potřebám? Rada je jednoduchá – obraťte se raději na takovou banku, která má s úvěrováním oprav, rekonstrukcí a modernizací bytových domů ve vlastnictví BD či SVJ bohaté zkušenosti, která se speciálně na úvěrování BD a SVJ zaměřuje a která má samozřejmě silné kapitálové zázemí. Pro jistotu je ale vhodné, abyste jí ve vaší žádosti o indikativní nabídku sdělili nejen pro ni veškeré potřebné vstupní údaje (právní forma, počet bytů, vlastnická struktura, výše uvažované investice, objem vlastních zdrojů apod.), ale abyste si i řekli, jaké varianty úvěrování z pohledu výše splátek, výše úvěru nebo doby jeho splatnosti si přejete připravit. Co tedy by správná indikativní nabídka měla obsahovat?

a) maximální splatnost úvěru

Ve většině případu se ukazuje jako plně vyhovující splatnost 10 – 15 let – aneb čím delší splatnost, tím nižší měsíční splátky, ale zase s delší dobou splácení počítejte i s vyššími úrokovými náklady. Banky dnes standardně poskytují úvěry se splatností až 20 let.

b) úroková sazba

Správně by vám banka měla nabídnout na výběr ze tří základních možností konstrukce úrokové sazby – pohyblivá s vazbou na PRIBOR (PRIBOR je cena peněz na mezibankovním trhu, kterou vyhlašuje ČNB), fixní na celou dobu splácení nebo sazba zafixovaná na kratší období než činí celková splatnost. Zásadní informaci, kterou každopádně požadujte, je vyčíslení, kolik za celou dobu splatnosti zaplatíte na úrocích - tedy jaké budou vaše celkové úrokové náklady!

c) poplatky s úvěrem spojené

Většina bank při poskytování úvěru vybírá poplatky za posouzení žádosti o úvěr, jeho poskytnutí a po dobu splatnosti i poplatky spojené s vedením úvěrového účtu. Chtějte jasně specifikovat, které případné další poplatky by banka po vás mohla požadovat – např. za rezervaci zdrojů při postupném čerpání či za zpracování znaleckého posudku o odhadní ceně vaší nemovitosti. Teprve součet všech očekávaných poplatků spolu se součtem všech úrokových nákladů vám přesně řekne, kolik budou činit celkové finanční náklady s úvěrem spojené! A rada na závěr – seriózní banky vybírají poplatek za posouzení žádosti o úvěr až v okamžiku, kdy je úvěr schválen a kdy podepisujete úvěrovou smlouvu.

d) forma splácení

Úvěr je možné splácet lineárně tzn. stále stejná výše měsíční splátky jistiny úvěru + splátka úroků z aktuální výše úvěru nebo progresivně tzn. výše měsíční splátky jistiny úvěru na počátku splácení je nízká a postupně na navyšuje – úroky jsou přitom nejvyšší na počátku splácení a pozvolna se snižují. BD a SVJ velice často požadují tzv. anuitní splácení tzn. že po dobu splácení resp. dobu fixace úrokové sazby, jsou všechny měsíční splátky naprosto stejné, přičemž v těchto splátkách je zahrnuto jak splácení jistiny úvěru, tak i úroků. Tato forma je tak oblíbená proto, protože takto stanovené splátky se velice jednoduše dají rozpočítávat mezi jednotlivé družstevníky či vlastníky.

e) požadované zajištění úvěru

Dnes je již možné se setkat s případy, kdy banka nevyžaduje zajištění žádné – je to ale většinou pouze u SVJ, kdy průměrná zadluženost na 1 byt nepřesáhne 200 – 300 tis. Kč. Obvykle ale banky volí některou z následujících variant zajištění svého úvěru:

1. Zástava nemovitosti - u BD celé nemovitosti, u SVJ jednotlivých bytů. V tomto případě je zástavní právo úvěrující banky zapsáno na katastru nemovitostí na příslušném listu vlastnictví u úvěrovaného objektu.
2. Ručitelské prohlášení - buď vlastníků nebo družstevníků jako fyzických osob. V ručitelském prohlášení je uvedeno, že konkrétní fyzická osoba (nebo manželé) ručí bance za úvěr poskytnutý BD nebo SVJ, ale pouze do určité maximální částky. Konkrétní částka je vždy vyjádřením alikvotního podílu na objemu úvěru, připadajícího na předmětného ručitele.
3. Biankosměnka - neboli směnka vystavená dlužníkem, které neobsahuje datum své splatnosti ani směnečnou částku. Přes to, že takováto směnka je de facto kryta veškerým majetkem úvěrovaného subjektu, není na místě se takového jištění obávat či dokonce přemýšlet o zneužitelnosti takovéto směnky. Při tomto typu jištění úvěru sice dlužník resp. jeho statutární zástupci, podepisují nevyplněnou směnku, ale současně s bankou podepíší tzv. směnečné prohlášení, kde je přesně uvedeno, kdy, za jaké situace a jakým způsobem je banka oprávněna tuto směnku vyplnit a předložit k proplacení. Statutární orgány svým podpisem stvrzují, že směnkou ručí právnická osoba, kterou zastupují – jinak řečeno, jejich podpis jako statutárů znamená, že za tuto směnku neručí jako fyzické osoby.
4. Biankosměnka s avalem všech vlastníků nebo družstevníků - je to to samé, co v bodě 3, ale všichni družstevníci či vlastníci, kteří tuto směnku avalovali tzn. připodepsali, se současně stávají ručiteli i jako fyzické osoby. Nelze ale říci, že tato varianta je de facto to samé, jako kdybychom spojili varianty ad 3) a ad 2). Rozdíl je v tom, že když fyzické osoby avalují směnku, ručí každý za celou částku, která bude na směnce uvedena. U ručitelského prohlášení je oproti tomu vždy maximální výše ručení fyzické osoby omezena na určitou konkrétní částku.
5. Záruka od ČMZRB v rámci Programu PANEL - ojediněle se lze setkat s tím, že bance postačuje zajištění formou záruky od ČMZRB. Ta ojedinělost spočívá v tom, že tento typ záruky kryje úvěrující bance maximálně 80% z aktuální výše poskytnutého úvěru – jinak řečeno banka v těchto případech přebírá 20% úvěrového rizika na sebe a de facto počítá s tím, že v případě nesplacení úvěru jí pokryje plnění ze záruky pouze 80% její ztráty. Podmínkou získání této záruky je však to, že vámi realizovaná investiční akce splňuje parametry požadované Programem PANEL. Zvláštností této formy zajištění je to, že vy jako dlužník neručíte za úvěr žádným svým majetkem – a ani ČMZRB za poskytnutí záruky po vás žádné jištění nebude požadovat. Na druhou stranu ovšem musíte počítat s tím, že za poskytnutí takovéto záruky budete ČMZRB muset něco zaplatit.

f) možnost čerpat dotace k úrokové sazbě

V případě, že vámi prováděná investiční akce splňuje parametry pro zařazení do Programu PANEL, můžete u ČMZRB požádat o dotaci snižující úrokovou sazbu z úvěru. Získání této dotace má významný dopad do snížení úrokových nákladů spojených s úvěrem. Ne zřídka vám tato dotace pokryje převážnou část celkových úrokových nákladů a samozřejmě se velice pozitivně projeví v razantním snížení celkových nákladů s úvěrem spojených – viz body b) a c). Banka by vám ve své indikativní nabídce měla umět přibližně vyčíslit, kolik by taková dotace za celou dobu splatnosti činila. Pro úplnost dodávám dvě důležité informace. Tuto dotaci lze čerpat po dobu max. 15 let, přičemž předmětná dotace se vyplácí jednou za půl roku zpětně a pouze v případě, že úvěrující banka potvrdí, že její klient v uplynulých 6 měsících splácel bezproblémově svůj úvěr.

Pokud se rozhodnete, že chcete porovnat nabídku parametrů bankovního úvěru s možností úvěrování od některé ze stavebních spořitelen, nezapomeňte vznést stejný požadavek na rozsah informací i na oslovenou stavební spořitelnu. Ve většině případů zjistíte, že při porovnání všech nákladů s úvěrem spojených tzn. součet toho, kolik za dobu splatnosti zaplatíte na všech poplatcích a na úrocích celkem, vám vyjde bankovní úvěr jako varianta levnější. Na druhou stranu však může být nabídka stavební spořitelny pro vás zajímavější např. kvůli pro vás přijatelnějšímu požadavku na zajištění. Je pak pouze na vás, abyste se rozhodli, která pozitiva a která negativa pro vás mají větší váhu. Při rozhodování také nezapomeňte porovnat, jaká bude administrativní náročnost všech smluvních aktů se získáním úvěru spojených resp. zda je možné, aby většinu věcí vyřídilo pouze představenstvo BD nebo členové výboru SVJ a tyto kroky tak nezatěžovaly ostatní družstevníky či vlastníky.

Přečtěte si také: Jak získat úvěr na rekonstrukci panelového domu.

Co vyžaduje zákon při rozhodování o přijetí úvěru?

Pokud nyní již máte jasno, do jakého rozsahu investice se chcete pustit, kolik budou činit její celkové náklady, jaké parametry by měl případný úvěr a jak se jeho splácení projeví v požadavku na tvorbu fondu oprav, pak už vás čeká ten skoro poslední, ale nejdůležitější krok – předstoupit před svou členskou základnu a zdůvodnit, proč provedení investice a její financování úvěrem považujete za optimální variantu pro vaše BD nebo SVJ. Formu schválení přijetí úvěru a způsobu jeho zajištění je totiž dle existujících zákonů nutno schválit v nejvyšších orgánech BD (členská schůze nebo shromáždění delegátů) nebo SVJ (shromáždění vlastníků). U BD to upravuje Obchodní zákoník, u SVJ Zákon o vlastnictví bytů.

U BD musí s přijetím úvěru a formou jeho zajištění majetkem BD (tj. zástavou nemovitosti nebo biankosměnkou) souhlasit nejdříve nadpoloviční většina družstevníků v úvěrovaném objektu. Následně musí stejný souhlas vyslovit členská schůze (nebo shromáždění delegátů) celého BD. Je doporučováno (byť to zákon striktně nenařizuje), aby byla takto schválena i jakákoliv jiná bankou požadované forma jištění, byť se netýká majetku BD (např. ručitelské prohlášení či záruka od ČMZRB).

U SVJ by nejdříve měl být vysloven souhlas s provedením investice minimálně 75% vlastníků z objektu. Po té by přijetí úvěru a formu jeho zajištění mělo odsouhlasit shromáždění vlastníků v souladu se svými stanovami a v případě požadavků na zajištění formou ručitelských prohlášení nebo zástavy bytů následně i všichni vlastníci, kteří na úvěru budou participovat a současně ho i jistit svým majetkem.

Schválení přijetí úvěru a formy jeho zajištění v souladu s požadavky příslušných právních norem je věc nezbytná!!! Bez takto přijatého schválení si žádná seriózní banka nedovolí úvěr poskytnout.

No a pokud se vám nejen podaří přesvědčit své členy o vhodnosti investice a čerpání úvěru k pokrytí nákladů na ni a současně vyhovíte všem právním požadavkům na schválení vašeho záměru, pak už vám nezbývá než dokončit vaše jednání jak s dodavateli, tak s bankou až do fáze podpisu smluvních dokumentů. Dodavatelé jistě budou upřesňovat své rozpočty a termíny provedení a banka po vás bude chtít doložit řadu podkladů, aby měla možnost zhodnotit úroveň vašeho hospodaření a stupeň rizika, s poskytnutím úvěru spojený.

Jaké podklady bude banka ke svému rozhodování potřebovat?

Nelze zde přesně vyjmenovat vše, co banka ke svému rozhodnutí o poskytnutí úvěru potřebuje předložit neboť některé konkrétní nároky mohou být mírně odlišné. V žádném případě se však BD a SVJ, která kvalitně vedou své účetnictví, nemusí bát toho, že by nebyla schopna bankou požadované podklady vyplnit a doložit. Obecně lze říci, že většina bank bude požadovat následující materiály:

• výpis z obchodního rejstříku nebo rejstříku společenství (ne starší než 3 měsíce)
• stanovy BD nebo SVJ
• účetní výkazy (rozvaha, výkaz zisku a ztráty) za předcházející 2 roky
• přiznání k dani z příjmu potvrzená finančním úřadem za předchozí 2 roky
• potvrzení příslušného finančního úřadu o splnění závazků MBD nebo SVJ vůči státnímu rozpočtu potvrzení České správy sociálního zabezpečení o splnění závazků BD nebo SVJ vůči ní (nestarší než 2 měsíce) – obojí lze u menších subjektů nahradit prohlášením o bezdlužnosti
• zápis s usnesením členské schůze BD (popř. shromáždění delegátů) nebo shromáždění vlastníků SVJ, kde je vyjádřen souhlas s opravou, rekonstrukcí či modernizací objektu, výší úvěru, který bude čerpán a formou jeho zajištění
• písemný dokument obsahující seznam členů bytového družstva - nájemců úvěrovaného objektu (nebo u SVJ vlastníků) a jejich souhlas s přijetím a zajištěním úvěru potvrzený jejich podpisy
• výpis z katastru nemovitostí vztahující se k opravovanému, rekonstruovanému nebo modernizovanému objektu (ne starší 3 měsíců)
• pravomocné stavební povolení nebo doklad o ohlášení stavebnímu úřadu popř. nařízení stavebního úřadu k údržbě stavby nebo k nezbytným úpravám
• investiční záměr a propočet investičních nákladů
• kopie katastrální mapy
• uvedení dodavatele stavby, popř. smlouva BD nebo SVJ s dodavatelem stavby ("Smlouva o dílo")
• rozbor pohledávek po lhůtě splatnosti za BD nebo SVJ, úvěrovaný dům, objemy i počty dlužníků

Článek připravil Ing. Ladislav Koucký (autor je pracovníkem ČSOB)

Zaujal Vás tento článek, chcete poradit s výběrem vhodného způsobu financování oprav Vašeho domu? Zašlete nám Váš nezávazný dotaz.

Autor: redakce
Další články ze sekce Financování a dotace
Publikováno: 04.01.2010