K otázce požadovaného počtu hlasů pro schválení usnesení SVJ při tzv. modernizaci

Co říká zákon

Podle § 11 odst. 5 ZOVB  pro schválení usnesení, které se týká modernizace, rekonstrukce, stavebních úprav a oprav společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, je zapotřebí souhlasu ¾ většiny všech vlastníků jednotek.

Odebírejte ZDARMA naše internetové noviny. Vyplňte v pravém sloupci tabulku NOVINKY ZDARMA.
Máte-li zájem o nezávaznu konzultaci, vyplňte poptávkový formulář.

Původně byl požadován souhlas všech vlastníků jednotek pro takovéto stavební úpravy, avšak od roku 2005 po novelizaci postačuje souhlas ¾ většiny všech vlastníků jednotek.  Z tohoto znění je patrné, že by se jednalo o hlasování podle osob. Zákon však požaduje ve všech ostatních případech hlasování podle váhy hlasů počítanou podle velikosti spoluvlastnického podílu. Toto je jeden z vážných a uspokojivě nevyřešených problémů, protože doslovným zněním § 11 odst. 5 věta druhá se dovozuje, že se ¾ většina počítá podle hlav, zatímco v jiné literatuře s poukazem na hlavní principy  zákona se hovoří  o ¾ většině hlasů počítaných podle velikosti spoluvlastnických podílů. Tím by ovšem mohla menšina s vysokými podíly snadno přehlasovat většinu a dosáhnout tak nějakých vlastních úmyslů. Pokud by se prosadil názor, že se jedná o ¾  hlasů všech vlastníků, museli by na schůzi být přítomni nejméně vlastníci disponující tímto kvórem a ještě by museli všichni hlasovat pro. Jsme však toho názoru, že je třeba počítat tuto ¾ většinu v zájmu ochrany minority podle počtu vlastníků, což byl také nepochybně úmysl zákonodárce.

Usnesení podle § 11 odst. 5 věta druhá ZOVB, pro které se vyžaduje ¾ většina všech vlastníků, je jediným usnesením, kdy je to zákonem vyžadováno. Otázky mohou vznikat nad tím, co to znamená modernizace, rekonstrukce, stavební úpravy a opravy společných částí domu. Výklad těchto pojmů je nad rámec článku a omezíme se pouze na zdůraznění, že v pojmu stavební úpravy se odkazuje na stavební zákon.  Pro praktické vymezení je důležitá současná právní úprava uvedená v § 2 odst. 5 písm. c) stavebního zákona a sice to, že stavební úpravou je míněno i zateplení pláště stavby.

V některých případech vznikají otázky, zda existují i jiné důvody, pro které by mělo být hlasováno ¾ hlasů všech členů společenství. Jak již bylo uvedeno, zákon nevyžaduje takové hlasování v žádném jiném případě. Stanovy konkrétního SVJ by mohly ovšem takový požadavek kvalifikované většiny obsahovat.

Zpravidla se jedná o to, zda schválení financování takové rekonstrukce nebo modernizace podléhá také kvalifikované většině hlasů, popřípadě zda se tak hlasuje i o výběru firmy, ceně díla, termínech apod. V těchto případech zákon žádnou  kvalifikovanou většinu nevyžaduje a postačí prostá většina hlasů přítomných vlastníků na shromáždění. Je ovšem pravda, že existuje ojedinělý rozsudek Vrchního soudu v Praze z roku 2009, který v individuálním případě překvapivě překročil  požadavky zákona a s odkazem na důsledky dopadu do majetkové sféry všech členů SVJ, zejména jejich ručení za závazky SVJ (§ 13 odst. 7 ZOVB) judikoval, že k přijetí úvěru je také nutný souhlas ¾ většiny hlasů všech členů společenství. Tento rozsudek nebyl nikdy potvrzen soudy vyššího stupně a vázal 3/4 většinu pouze na financování modernizace, nikoliv na nějaké výběrové řízení, termíny dodávky apod.

Nutnost ¾ vlastníků..

Uzavíráme tedy, že není pochyb o tom, že pro modernizace, rekonstrukce, stavební úpravy a opravy společných částí domů  uvedené v § 11 odst. 5 ZOVB, je vždy třeba ke schválení usnesení ¾ většiny všech vlastníků. Mohou vzniknout sporné názory na financování takové rekonstrukce a to také proto, že při odsouhlasení modernizace bude jistě každého zajímat cena i lhůty, takže lze toto vše prohlasovat  jedním hlasováním. Z toho zřejmě vzniká mylný dojem, že i pro tyto vyvolané otázky jako je cena, má být dosaženo ¾ většiny všech. Zákon to však nevyžaduje, zejména bude-li vedeno dvojí hlasování o každé věci zvlášť. I když by z důvodů vhodnosti mohlo být zohledněno vyšší hlasovací kvórum u financování, nemá už vůbec místo u výběrových řízení, která ani nejsou povinná, či u jiných usnesení s tím souvisejících. Dosažení  ¾ většiny všech znamená mimo jiné, že všichni musí být přítomni na schůzi a nebo podle stanov vyslovit souhlas na jedné listině, nejlépe hlasováním „per rollam“. Už jenom tato prostá skutečnost je velice nepraktická, zvláště vezmeme-li v úvahu proces schvalování velkých stavebních úprav, časté změny rozpočtu stavebních firem, popřípadě i lhůt apod. Takto svázaný procesní postup by prakticky znemožnil efektivně jednat. V praxi, zpravidla po kvalifikovaném schválení velké stavební úpravy např. zateplení, je zmocněn výbor k výběru vhodných firem a v dalším období předloží nabídky ke schválení na shromáždění SVJ. Zde se již nevyžaduje kvalifikovaná většina všech, ale výběr může být uskutečněn prostým hlasováním ve smyslu § 11 odst. 2 ZOVB.

Zaujal Vás tento článek, máte dotazy k tomuto článku? Zašlete nám Váš nezávazný dotaz.
 

Autor: redakce
Další články ze sekce Financování a dotace
Publikováno: 03.10.2012